L’achat d’un terrain n’est pas une décision à prendre à la légère. Il s’agit d’un investissement, qui demande certaines préparations et précautions. Pour éviter les mauvaises surprises en effet, il vaut mieux éviter les improvisations. Voici quelques incontournables à prendre note.
Se renseigner sur les règles d’urbanisme locales
Bien entendu, lorsque vous achetez un terrain, c’est parce que vous avez un projet de construction en tête. La première étape dans le choix de votre immobilier est la sélection de l’emplacement. Aussi, il est important de vous informer sur les règles locales d’urbanisme dans la collectivité. En principe, un PLU ou Plan Local d’Urbanisme est accessible auprès de chaque commune. Ce PLU comprend toutes les règles applicables au terrain et aux projets de construction qui pourraient se faire dans la localité.
Dans tous les cas, il ne faut pas oublier que pour maximiser la valeur de votre terrain, vous devez vous assurer qu’il est constructible. Le PLU vous informera également quant à la constructibilité du terrain.
Vérifier la constructibilité et la viabilisation du terrain
Cette fois-ci, il s’agira d’une vérification plus technique. Même si le PLU détermine les zones constructibles au sein de la localité, une analyse du sol, effectuées par un professionnel est conseillée. Le spécialiste déterminera l’aptitude du terrain à accueillir une construction immobilière.
Le terrain doit également être viabilisé. Un terrain viabilisé dispose des réseaux d’eau courante, de gaz, d’électricité et de téléphone pour être viable. Les démarches de viabilisation sont initiées par le propriétaire, aucune règle locale ne l’impose. Néanmoins, le procédé est rendu obligatoire si un projet de construction est lancé. Si le terrain que vous achetez n’est pas viabilisé, il faudra faire appel à la société des eaux.
Effectuer le bornage
Le bornage vous évitera d’entrer en conflit avec le voisinage. En principe, ce n’est pas une obligation. Néanmoins, le bornage est nécessaire pour prévenir les conflits. À la demande du propriétaire ou du nouvel acquéreur, il faut contacter un expert-géomètre pour ce faire. Il s’agit d’un bornage contradictoire, durant lequel, tous les propriétaires avoisinant votre terrain assisteront à la fixation des limites de la parcelle, qui est désormais la vôtre.
Généralement, c’est au vendeur de procéder préalablement au bornage. L’acheteur est en droit de demander le document avant la signature d’un quelle conque contrat de vente ou d’une promesse de vente. Sans certificat de bornage, l’acheteur peut demander annulation du contrat de vente, si finalement, le terrain ne correspond pas au descriptif annoncé. La vente d’un terrain sans bornage peut être annulée par l’acheteur.
Vérifier le contenu de l’avant-contrat de vente
Avant le contrat de vente, un avant-contrat est en principe dressé. Généralement, cet avant-contrat est un compromis de vente. Dans ce cas, les deux parties s’engagent dans la convention à contracter la vente sans prévoir de clause de désistement à défaut de financement. Il peut également s’agir d’une promesse de vente, dans laquelle, les parties s’accordent à conclure le contrat sous certaines conditions définies par elles-mêmes.
Dans les deux cas, l’avant-contrat doit stipuler toutes les clauses, les conditions et les modalités assorties au contrat de vente.
Points juridiques et techniques complémentaires à vérifier
Au-delà des contrôles usuels, il est important d’explorer des aspects souvent négligés qui conditionnent la réussite d’un projet. Demandez un certificat d’urbanisme pour connaître précisément les droits à construire et les servitudes existantes ; ce document éclaire aussi sur les prescriptions liées aux zones protégées ou aux restrictions de hauteur. Prévoyez une étude géotechnique approfondie et une analyse topographique : elles déterminent la nature du sol, la nappe phréatique, le risque de tassement ou de liquéfaction et orientent le choix des fondations. Vérifiez l’assainissement (collectif ou autonome), les possibilités de raccordement aux réseaux, la desserte par la voirie ainsi que l’accessibilité du terrain pour les engins de chantier. Pensez également aux coûts induits non visibles au premier abord : taxe d’aménagement, participation au raccordement, éventuelles mises aux normes environnementales ou travaux de drainage.
Enfin, intégrez l’analyse des risques naturels et techniques (inondation, mouvement de terrain, retrait-gonflement des argiles, pollution résiduelle) ainsi que les règles de mitoyenneté et les servitudes de passage ou de réseaux qui peuvent limiter certains aménagements. La consultation du plan cadastral et d’une cartographie des aléas complète le dossier et permet d’anticiper les délais d’instruction pour la déclaration préalable ou le permis de construire. Ces vérifications influencent la conception architecturale, le calendrier des travaux et la budgétisation finale : mieux vaut chiffrer tôt les mesures compensatoires (renforcement des fondations, drainage, protection contre les inondations) que de les découvrir après l’achat. Pour approfondir ces points pratiques et obtenir des modèles de check-lists à utiliser lors des visites, en savoir plus sur Immobilier Pinatel.
