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Guide pour protéger vos droits lors d’un achat d’un bien immobilier

Conseil immobilier

L’achat d’un bien immobilier (maison, appartement, lotissement…) comporte des risques, d’autant plus que le droit immobilier est complexe et que peu de particuliers le maîtrisent complètement. Pour éviter de vous retrouver dans une situation improbable, par exemple une servitude dont vous n’aviez pas entendu parler ou une hypothèque due par le précédent propriétaire, voici un petit guide pour protéger vos droits.

Connaître ses droits

Pour protéger vos droits, encore faut-il les connaitre ! Pour commencer, faisons donc le point sur vos droits lors d’un achat immobilier.

L’obligation de délivrance du vendeur

D’après l’article 1614 du Code Civil, le vendeur d’un bien immobilier est tenu par une obligation de délivrance du bien. Le bien vendu devra être livré le jour de la signature du contrat de vente, ou à un autre jour si le contrat le prévoit autrement, dans le même état qu’il se trouvait le jour de la visite.

Si vous achetez un bien libre, le vendeur devra uniquement vous donner les clés ; tandis que si vous achetez un bien loué, il faudra d’abord effectuer un état des lieux, déposer la garantie et établir le contrat de bail.

Si le vendeur ne respecte pas cette obligation de délivrance, vous pourrez saisir le juge et demander une annulation de la vente (et un remboursement total du montant déboursé) ou une exécution forcée du contrat. Vous pourrez également demander des dommages et intérêts.

L’obligation de garantie

Selon les articles 1626 à 1640 du Code Civil, vous possédez également une garantie d’éviction, qui vous permet de jouir du bien acquis librement et sans intervention du vendeur ou d’un tiers. On distingue le trouble de fait (le vendeur vend le bien immobilier à deux personnes différentes) et le trouble de droit (le vendeur se considère comme le propriétaire du bien même après la conclusion de la vente).

Si vous êtes évincé d’une partie du bien vendu (par exemple, place de parking) par le vendeur ou un tiers, vous pouvez demander à ce qu’on vous restitue le montant équivalent à cette partie du bien.

Les articles 1641 à 1649 du Code Civil évoquent également la garantie contre les vices cachés : si le vendeur vous a caché un vice (charpente endommagée, mur fissuré, terrain inégal…) lors de la vente, vous pouvez faire jouer cette garantie dans un délai de 2 ans à partir de la découverte du vice, devant le Tribunal de Grande Instance. Pour cela, le vice doit être caché, antérieur à la vente, inhérent à la chose, et en capacité de compromettre l’usage de la chose. A l’issue de votre action en justice, vous pourrez soit demander le remboursement total du bien (en échange de la remise du bien au vendeur), soit un remboursement partiel (vous garderez alors le bien).

Bon à savoir : Le titre de propriété est très important : il est la preuve de votre droit de propriété sur le bien immobilier acquis.

Comment réaliser un achat immobilier en toute sécurité ?

Pour protéger vos droits lors d’un achat immobilier, voici quelques conseils :

  • Bien connaitre la procédure d’achat : l’achat se déroule en deux étapes. D’abord, vous devrez signer une promesse de vente, puis l’acte de vente, qui conclut la vente.
  • Se faire accompagner d’un notaire spécialisé en droit immobilier, qui va authentifier l’acte de vente mais aussi s’assurer que vous achetez bien votre bien immobilier en toute connaissance de cause. Il pourra également vous conseiller et vous rappeler vos droits en cas de doute.

Si vous connaissez vos droits, que vous suivez bien le processus de vente et que vous vous faites accompagner par un notaire tout au long du processus, jusqu’à la signature de l’acte de vente, vous serez en mesure de protéger vos droits lors de l’achat d’un bien immobilier.

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