Vous vendez un appartement en copropriété et le notaire vous réclame un « pré-état daté ». Le syndic propose de le produire, mais la facture peut surprendre. La loi n’impose pas que ce document soit rédigé par le syndic : le vendeur peut préparer lui-même le pré-état daté, à condition de rassembler les bonnes pièces et de respecter le contenu prévu par l’article L.721-2 du code de la construction et de l’habitation.
Ce que le pré-état daté contient vraiment selon le code de la construction
Le terme « pré-état daté » n’existe pas dans la loi. C’est un raccourci pour désigner l’ensemble des documents et informations remis à l’acquéreur avant la signature du compromis de vente. L’article L.721-2 du CCH liste précisément ce qui doit figurer dans ce dossier.
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La confusion fréquente porte sur la différence avec l’état daté. Le pré-état daté intervient au stade du compromis, pour informer l’acheteur. L’état daté, lui, est produit par le syndic pour l’acte authentique chez le notaire, et son coût est plafonné réglementairement à 380 euros TTC.
Le pré-état daté n’a pas de plafond tarifaire parce qu’aucun texte n’en fixe. Il peut donc être gratuit si le vendeur le constitue lui-même à partir de ses propres documents de copropriétaire.
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Assembler le dossier sans passer par le syndic : la méthode concrète
Plutôt que de chercher un formulaire vierge à remplir, la vraie question est : quelles pièces avez-vous déjà chez vous ? La plupart des informations requises se trouvent dans les documents que vous recevez chaque année en tant que copropriétaire.
- Les derniers appels de fonds trimestriels, qui indiquent le montant des charges courantes et votre quote-part en tantièmes.
- Les procès-verbaux des deux ou trois dernières assemblées générales, qui mentionnent les travaux votés, les budgets prévisionnels et les éventuelles procédures en cours.
- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, qui précisent la consistance du lot vendu et les règles de répartition des charges.
- Le carnet d’entretien de l’immeuble et la fiche synthétique de la copropriété, normalement mis à disposition par le syndic via l’extranet.
Ces pièces privées du vendeur suffisent à reconstituer le dossier dans la majorité des cas. Si un document manque, l’extranet de la copropriété (obligatoire depuis la loi ALUR) permet souvent de le télécharger directement.
Remplir un modèle pré-état daté gratuit : les rubriques à ne pas bâcler
Un modèle type se structure en trois blocs. Le premier concerne la situation financière du vendeur vis-à-vis du syndicat des copropriétaires : charges appelées, charges payées, solde éventuel. Le deuxième décrit la situation financière globale de la copropriété : budget prévisionnel, montant du fonds de travaux (créé par la loi ALUR), dettes éventuelles du syndicat.
Le troisième bloc porte sur les informations juridiques et techniques : procédures judiciaires en cours, travaux votés non encore exécutés, diagnostics techniques globaux.
Le piège des charges « exceptionnelles »
La rubrique la plus sensible est celle des charges exceptionnelles. Il ne s’agit pas seulement des travaux en cours. Vous devez mentionner les travaux votés en assemblée générale dont les appels de fonds n’ont pas encore été émis. Un acheteur qui découvre après la vente un appel de fonds de plusieurs milliers d’euros peut invoquer un défaut d’information.
Pour trouver cette information, relisez les résolutions votées dans les derniers PV d’assemblée générale. Si une résolution prévoit un ravalement ou une réfection de toiture avec un échéancier de paiement, elle doit apparaître dans le pré-état daté.
Le fonds de travaux loi ALUR
Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle. Le vendeur doit indiquer le montant de la part du fonds attachée à son lot. Les sommes versées au fonds de travaux restent acquises au syndicat : le vendeur ne récupère pas sa quote-part lors de la vente. Cette information doit figurer clairement pour éviter toute contestation ultérieure.
Vérification croisée avant envoi au notaire
Un pré-état daté mal renseigné ne bloque pas la vente en soi, mais il peut retarder le délai de rétractation de l’acquéreur. Le notaire qui constate un document incomplet demandera des compléments, et le délai de rétractation de dix jours ne court qu’à partir de la remise d’un dossier complet.
Avant de transmettre le document, vérifiez trois points de cohérence :
- Les tantièmes indiqués dans le modèle correspondent-ils à ceux du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division ?
- Le montant des charges annuelles que vous déclarez coïncide-t-il avec la somme des appels de fonds de l’exercice écoulé ?
- Les travaux mentionnés dans le PV de la dernière AG figurent-ils bien dans la rubrique « travaux votés » du pré-état daté ?
Une incohérence entre le PV d’assemblée générale et le contenu du pré-état daté est le motif de contestation le plus fréquent. Prenez le temps de poser les chiffres côte à côte.
Facturation par le syndic : ce que le vendeur peut contester
Certains syndics facturent la production du pré-état daté au copropriétaire vendeur, parfois plusieurs centaines d’euros. Cette pratique pose un problème juridique : si la prestation ne figure pas dans le contrat de syndic, elle ne peut pas être imputée au copropriétaire.
Quand le vendeur n’a pas lui-même commandé le document, et que c’est le notaire qui l’a demandé au syndic, la facturation est encore plus discutable. Le risque concret pour le vendeur est le suivant : le syndic inscrit la facture en charges impayées, ce qui empêche la délivrance du certificat prévu à l’article 20-I de la loi du 10 juillet 1965. Sans ce certificat, la mutation est bloquée.
La parade la plus simple reste de préparer le pré-état daté en amont, avant que le notaire n’ait besoin de solliciter le syndic. C’est toute l’utilité d’un modèle gratuit correctement rempli.
Le pré-état daté n’est pas un exercice administratif complexe. C’est un travail d’assemblage documentaire qui repose sur des pièces que tout copropriétaire détient déjà ou peut obtenir via l’extranet. Préparer ce dossier soi-même fait gagner du temps et évite des frais contestables, à condition de vérifier la cohérence entre les différentes sources avant transmission.
