Un propriétaire installe un canapé, une table, quatre chaises et un réfrigérateur dans son appartement. Il signe le bail, encaisse le premier loyer, puis découvre six mois plus tard que son locataire conteste le caractère meublé du logement.
Le juge lui donne raison : il manquait des luminaires et des ustensiles de cuisine. Le bail est requalifié en location vide, avec toutes les conséquences financières que cela implique. Ce scénario repose sur un texte précis, le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, qui fixe la liste minimale des équipements exigés. Télécharger un PDF de cette liste ne suffit pas : encore faut-il comprendre où se nichent les oublis les plus fréquents.
Requalification en location vide : le risque financier concret
La plupart des articles sur le mobilier obligatoire en location meublée se contentent d’énumérer les onze équipements du décret. Ils passent sous silence la conséquence directe d’un manquement : la requalification du bail meublé en bail de location vide par un tribunal.
Un bail vide impose un préavis de six mois au propriétaire (contre un mois en meublé pour le locataire). Le régime fiscal LMNP disparaît, et avec lui la possibilité d’amortir le mobilier et l’immobilier. Un seul équipement manquant peut suffire à déclencher cette requalification.
Le locataire qui souhaite obtenir cette requalification saisit le juge et produit l’inventaire signé à l’entrée dans les lieux. Si cet inventaire est incomplet, imprécis ou absent, le propriétaire se retrouve sans preuve du caractère meublé de son logement. Le document PDF que vous imprimez avant la mise en location n’a de valeur que s’il est rempli, daté et signé par les deux parties.
Équipements oubliés du décret : les postes qui piègent les bailleurs
La plupart des check-lists PDF regroupent les équipements par pièce (chambre, cuisine, séjour). Cette présentation est pratique, mais elle masque les oublis récurrents qui ne sont liés à aucune pièce en particulier.
Luminaires dans chaque pièce
Le décret exige un dispositif d’éclairage dans chaque pièce. Une douille nue au plafond sans ampoule ne satisfait pas cette exigence. Chaque pièce du logement, y compris l’entrée et le couloir, doit disposer d’un luminaire fonctionnel. C’est l’un des oublis les plus fréquents, surtout dans les logements récemment rénovés où l’électricien laisse des sorties de câble sans équipement.
Matériel d’entretien ménager
Un aspirateur ou un balai et une serpillière doivent être présents. Beaucoup de propriétaires considèrent cet équipement comme un détail. Le décret n’est pas de cet avis. L’absence de matériel d’entretien figure parmi les motifs de contestation relevés lors de litiges.
Vaisselle et ustensiles en quantité suffisante
Le texte mentionne « la vaisselle nécessaire à la prise des repas » et des « ustensiles de cuisine ». Deux assiettes et une fourchette dans un T3 ne suffisent pas. La quantité doit correspondre à la capacité d’accueil du logement. Un studio pour une personne n’a pas les mêmes exigences qu’un trois-pièces prévu pour un couple avec enfant.
Volets ou rideaux dans les chambres
Le décret impose des « volets ou rideaux » dans chaque chambre. Un logement avec des fenêtres nues dans la chambre ne remplit pas cette condition, même si tout le reste est parfaitement équipé.
Voici les onze catégories d’équipements exigés par le décret, à vérifier sur votre liste PDF avant chaque entrée dans les lieux :
- Literie avec couette ou couverture dans chaque chambre
- Volets ou rideaux occultants dans les pièces destinées au sommeil
- Plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur (ou congélateur séparé)
- Vaisselle, ustensiles de cuisine et table avec sièges en nombre suffisant
- Étagères de rangement, luminaires fonctionnels dans chaque pièce et matériel d’entretien ménager adapté au sol
Inventaire du mobilier en location meublée : rédaction et valeur juridique
L’inventaire signé est la seule preuve opposable en cas de litige. Il ne s’agit pas d’un simple formulaire à cocher. Ce document doit décrire chaque meuble et équipement avec suffisamment de précision pour qu’un tiers puisse identifier l’objet sans ambiguïté.
Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, l’inventaire est obligatoire pour les locations meublées constituant la résidence principale du locataire. Il est réalisé en même temps que l’état des lieux d’entrée et doit être contresigné par le bailleur et le locataire.
Ce que doit contenir un inventaire fiable
Indiquer « 1 canapé » ne suffit pas. Précisez la couleur, la matière, l’état apparent (neuf, bon état, traces d’usure). Accompagnez chaque ligne de photos datées. Un inventaire photographié réduit considérablement les contestations à la sortie.
Pour chaque pièce, listez les éléments fixes (luminaire plafonnier, store) et les éléments mobiles (chaises, vaisselle). Un PDF téléchargé en ligne vous donne la trame. Adaptez-le systématiquement à votre logement : un modèle générique ne couvrira jamais les spécificités de votre bien.
Loi Le Meur et meublés de tourisme : impact sur le choix du mobilier
Si vous louez en courte durée (type Airbnb), la loi n° 2024-1039 dite « loi Le Meur » modifie l’équation. L’abattement fiscal micro-BIC passe à 50 % pour les meublés classés et 30 % pour les non classés, avec un seuil de recettes abaissé à 15 000 euros pour les non classés.
Ce changement pousse certains propriétaires à basculer vers la location longue durée. La liste de mobilier obligatoire reste identique dans les deux cas (le décret de 2015 s’applique), mais les exigences pratiques diffèrent. En courte durée, un locataire attend du linge de lit, des serviettes, un sèche-cheveux. Ces éléments ne figurent pas dans le décret, mais leur absence génère des avis négatifs qui affectent directement le taux de remplissage.
La loi Le Meur renforce aussi les obligations de performance énergétique et impose un enregistrement national des meublés de tourisme. Arbitrer entre location longue durée et courte durée implique de revoir entièrement sa liste d’équipements, pas seulement sa fiscalité.
Garder un PDF à jour avec les onze équipements du décret reste la base. L’étape suivante consiste à adapter ce document à votre stratégie locative, au compléter par un inventaire photographié rigoureux et au faire signer dès le premier jour du bail. C’est cette discipline documentaire, bien plus que le mobilier lui-même, qui protège un investissement locatif.
